物業服務收費到底高不高？

物業服務收費到底高不高？

      中國寧波網訊（記者 俞慧娜 通訊員 黃石磊）11月16日以來，本刊刊發了多篇有關物業服務費收取難問題的報道，引起市民關注，物業服務收費標準一直是市民討論的熱點。一些業主認為物業公司大有錢賺，而物業公司則稱許多小區入不敷出，存在虧損。到底是盈利還是虧損?那本神秘的物業收支賬到底該怎么算?房管部門和物價部門又對此持何態度，記者進行了深入調查。

　　現實情況:虧損還是盈利?

　　近日，北侖物業管理有限公司申請退出星陽新村物業管理，理由只有一個:該小區物業管理入不敷出。“小區每年的綜合服務費有17.27萬元，但物業管理人員一年的工資就要21.01萬元，不算給員工繳納的社保、發放的獎金，公司已經虧了3.74萬元?！痹摴疚飿I管理處主任賀建康說。無獨有偶，今年8月新交付的新隆華府小區，物業公司也說是入不敷出:年總收入為47.44萬元，但支出卻有54.39萬元，虧損近7萬元。

　　對此，區房管處物業科科長鄭國忠表示，這種虧損的現象雖不能代表我區的普遍現象，但在許多老小區和小小區卻是存在的。老小區是指2000年底前交付的小區，小小區是指建筑面積在5萬平米以下的小區。全區133個小區中，有近一半的小區是老小區和小小區，大都面臨略虧或零利潤狀態，有關物業公司之所以仍在管理，主要是基于社會責任、公司統籌管理、政府獎勵等因素考慮。

　　算算賬，物業管理收支存在倒掛

　　接管新隆華府的北侖太平洋物業公司給記者算了筆收支明細帳:該小區的物業服務收入主要有三塊，一是高層住宅，二是商鋪，三是車位服務費。該小區一共4棟樓，收費面積為21420平方米，綜合服務費的收費標準為每平方米每月1.5元，按100%收繳，一年有38.56萬元。小區有商鋪3800平方米，綜合服務費收費標準是每平方米每月1元，一年有4.56萬元。根據2001年頒布的《寧波市住宅小區物業管理停車收費辦法》規定，物業公司可向獨立產權的地下車位每個車位每月收取30元車位服務費。小區共120個地下車位，一年可獲得4.32萬元收入，經營用房100平方米一間，該地段市場價出租一年2.5萬元左右(目前還沒有出租)。那么，該小區一年物業服務收入為47.44萬元。

　　那么，該小區的物業管理成本又有多少呢?據介紹，目前該小區有物業經理1人，月工資2800元；財務兼客服1人，月工資1600元；裝修管理員1人，月工資1600元；秩序維護隊長(也就是通常說的保安隊長)1人，月工資2500元；綜合維修1人，月工資1800元；秩序維護員(也就是通常說的保安)9名，分三班每班3名，每人月工資2000元；保潔員3人，每人每月工資1310元。那么，該小區17位物業管理人員一年工資支出為38.68萬元，加上每年6.17萬元的社保支出、1.93萬元的福利費支出，人員開支為46.78萬元，加上辦公費、清潔費、綠化費、秩序維護費、公共能耗費、營業稅金及附加費用，一共54.39萬元，已經超過了物業服務收入。

　　物業管理中，究竟有哪些收入?又會產生哪些支出?記者查詢了2005年頒布的《寧波市物業服務收費管理實施辦法》。第二章第七條中明確指出，本辦法所稱的物業服務收費，包括物業管理綜合服務費、房屋共有部分和共用設施日常維修費。第三章第十五條中明確指出，物業管理綜合服務費的構成包括物業服務成本、稅金和利潤。其中，物業服務成本主要包括管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等，清潔衛生費用，綠化養護費用，除房屋本身共有部分和共用設施外業主共有的公用配套設施和相關場地的維修養護費用，秩序維護費用，辦公費用，物業管理企業固定資產折舊，經業主和業委會同意的其他費用。因此，判斷物業公司在這個小區是否盈利，需將所有收入和支出分別進行匯總比較。鄭國忠說，市民一般在探討的僅僅是物業管理人員成本，其實這只占總支出的50%左右，而員工的社會保險、福利費，清衛費、綠化養護費等其它費用，許多業主都忽視了。

　　橫向縱向比較，我區物業服務收費標準不算高

　　綠城物業服務集團有限公司寧波分公司東海明園物業服務中心負責人陳中沛在接受記者采訪時說，東海明園高層住宅的綜合服務費是每平方米每月1.5元，在寧波市區同類小區高層住宅的綜合服務費一般為每平方米每月2元。區房管部門告訴記者，最近他們針對老三區、鄞州、鎮海物業服務收費標準的調查顯示，目前海曙區高層住宅小區的綜合服務費每平方米每月為2.2―2.5元，江北區、江東區和鄞州區為2.5―3元，鎮海區為2.5-2.8元。昨日，記者從區發改局物價科提供的一份有關余姚的物業收費標準的文件上看到，余姚市對物業服務從好到壞分為5級，多層的物業綜合服務費從每平方米每月0.85元―0.3元不等，中高層從1.85元―1元不等，允許有上下15%的浮動。北侖目前高層的物業收費標準是每平方米每月1.5―1.8元。

　　據了解，2001年，我區最低工資標準是480元，物業綜合服務費是每平方米每月0.25-0.35元。2011年后，最低工資標準都已經提高到了1310元，但物業服務費卻沒有太大的變化，多數多層建筑結構房屋的物業綜合服費基本在每平方米每月0.35-0.45元。

　　區住房和城鄉建設局有關負責人表示，物業服務收費標準要按照實際情況，與當地當時的物價水平相適應，根據物業公司提供的服務內容和標準的不同，差別定價。在北侖，有許多小區物業管理并不比其他縣市區差，但物業服務收費標準卻普遍低于其他縣市區，從物業服務管理的長遠發展、品質提升來說是不利的。

　　區物價、建設部門將進一步規范物業服務收費行為

　　區發展和改革局物價科有關負責人表示，物業服務收費分政府指導價和市場調節價。我區普通住宅小區(不包括內部的非住宅和別墅)前期物業綜合服務收費實行政府指導價，價格主管部門根據住宅小區的規模、設備設施配備、開發建設單位申請的物業服務等級、內容等，綜合考慮成本、各項費用的行業標準和社會公允水平以及經濟發展、物價水平、社會穩定等多方面因素制定。業主委員會成立之后的普通住宅小區，其物業服務收費實行市場調節價，應由業主委員會與選聘的物業公司在協商一致的情況下確定或調整。但事實上，業委會成立之后，由于多方面因素的制約，包括業主對開發建設單位存在的遺留問題、對物業公司物業服務不到位的不滿，對物業服務等級、項目、內容的調整變化的理解、接受等方面，業委會與選聘的物業公司協商提高物業收費標準的難度較大，普遍存在小區物業服務收費仍確定為已實行多年的老標準的情況。

　　據悉，為了進一步理順物業服務與物業收費的關系，區物價、建設部門正在抓緊修訂自2006年起實施的《北侖區物業服務收費管理實施辦法》，在征求意見和履行必要的程序后將出臺，以進一步規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我區物業服務行業的健康發展。