住宅小區共有部分使用權被物業無償占有 專家:收益應歸業主

住宅小區共有部分使用權被物業無償占有 專家:收益應歸業主

     【導讀】小區建筑物外墻和電梯的廣告收入一般都被物業管理公司無償占有，而有業主質疑這是小區的共有部分，廣告收入應該成為全體業主的共同收益，用來補貼物業管理費用。業主的質疑是否合情合理又合法呢？《天天315》本期關注：小區共有部分的使用決定權應該歸誰？收益又該如何分配？小區的廣告牌

      中廣網北京12月3日消息 據經濟之聲《天天315》報道，有一份來自中國消費者協會的統計數據顯示，有關物業管理方面的糾紛已經連續很多年位于各行業投訴的前幾位了，《天天315》節目也收到很多類似于這類問題的投訴和咨詢。那么消費者在買了商品房之后，究竟享有哪些權利？哪些被開發商擅自改變了規則，侵犯了消費者的合法權益呢？針對這個問題我們特地請到了兩位嘉賓，一位是大家的老朋友經濟之聲的特約評論員包華，還有一位是北京朝陽律師事務所的律師楊小紅，和大家一起交流相關的問題。

       案例一、消費者有話說：小區共有部分權力歸業主所有 廣告收入是否屬于共同受益？

      日前《天天315》接到一位張姓朋友的咨詢，這位張先生是去年買了一套商品房，但是沒有想到入住之后開發商又準備在原來賣房的廣告宣傳當中修建會所和草坪廣場的位置上，建一棟八層樓的商品房，小區的業主委員會由此就向開發商提出異議，經過好幾番的交涉最終開發商的房子沒能建成，張先生對自己業主擁有的共同所有權這個字眼就產生了一些質疑：建筑物之外立面和住宅小區的樓頂的廣告收入這個之前一般都是被物業公司無償占有的，現在明確了小區共有部分權利歸屬業主所有，那這樣這項收入就應該成為我們全體業主的共同收益，完全可以用來補貼你物業管理的費用了，這是他非常不解的一點。所以今天我們先拿張先生的這個疑問先作為我們今天開篇的一個話題，首先特別想問一下兩位，業主有沒有權 力分配小區建筑物廣告的收益？ 

       專家有話說：業主的訴求合情又合法 收益不可分配

      楊小紅：合法，關鍵是合法。但是有一個要提示大家的，就是收益不能在業主之間進行分配，說我們每年分5塊錢10塊錢，這個一般都不可以，而是用于補充小區內的專業維修基金，如果按照物權法相關規定來說，他就是在建筑物及其附屬設施、費用分攤、收益分配等事項當中比如說要有約定的，那就按約定走，如果說約定沒有或者說約定不明的，那就業主在征有部分的建筑物當中面積按比例來確定，按照物業管理條例，他也有相關規定，物業管理條例當中第55條也明確闡述了主要用于補助專項維修基金，同時也可以按照業主大會的決定來使用這筆費用。 

      專家解析：何為共同所有權？

      而且今天我們在前面內容之前提到了一個很關鍵的一個核心的詞，就是共同所有權，那剛才兩位先是第一時間給我們解答了張先生的疑問，所以接下來我也比較關心共同所有權，我們經?？吹絻热堇锩姹热缯f規則里面都提到共同所有權，就是法律上到底對業主的共同所有權究竟是怎么來界定的？

      楊小紅：共同所有權是指建筑物區里面所有權人依照法律或者是相關的管理規定，對區分所有建筑物之共同部分，享有占有使用收益的權力，為共同所有權，這是一個法律上的界定。但是這個建筑物區分所有權共有權的客觀主體必須得是共有部分，其他部分是不可以的。

      包華：在物權法上所謂的共有就是一個物的所有人是多個，如果一個筆記本產權人是唯 一的，比如就是我的。但是對于一棟樓來說，經常會出現一棟整體的建筑物會有多個產權人，那在這種情況之下，法律就認為它是共有的，但是剛才楊律師所說的有一個內容是區分所有的，為什么這么說？因為我們這一棟樓里面有專有的部分，有共有的部分，什么意思呢？比如說單位自己買的房子，有個產權證上面寫著一百平米，一般情況下我們在寫這個產權證100平米的時候，我們賣房子是按100平米賣，那這100平米產權證上記載的面積一般情況下認為是專有部分的，尤其我們很多城市現在都是按照套內建筑面積進行購房的情況下，套內建筑面積就是關上門是我的，進了我家門就是我的，就是這么一個意思。共有的意思就是說我們小區這棟樓，假如我們有電梯、有走廊、有草坪，樓里都有外立面，都有屋面，包括還有一些其他的公共設施，包括供暖，這些內容都是小區業主共有的。有專有、有共有結合在一起了，就叫區分所有，這是剛才楊律師提到的核心的觀念。

      專家解析：何為共有部分？

      其實現在比如說一般的住宅小區都會有共有部分，關于共有部分的這個錢應該怎么攤？究竟誰承擔的多？好像成了大家非常關心的一個話題。

      楊小紅：物權法最高法院關于審理建筑物分區所有權的相關糾紛的問題的解釋當中，非常明確的界定了哪些是共有部分。包括建筑物基礎，承重結構，外墻，屋頂等等這些基本的結構部分，包括樓道、樓梯、電梯、大堂、消防、公共照明、大堂里的公共照明這些附屬設施、設備，加上個別樓有避難層，還有設備層以及設備簡等等，這些都屬于共有部分。

      包華：我再提示一點，一般情況下在中國大陸都不是按照獨棟建筑開發的，是按成片建筑開發的，這個開發的過程中有多棟建筑物的情況之下，建筑物和建筑物之間有一些區域和設施設備其實也是共有的，比如說小區的綠地，小區的道路。那么另外還有可能會存在一些出入的，有些地方認為小區的地下空間這部分應該是有共有的，但是如果地下空間進行了產權登記，歸屬于某一個單位或者個人專有之后，那就不是共有的了。比如我們一般見到的像過去老舊的社區里設計的自行車庫，現在很多地方自行車庫認定為共有的，但是現在目前來講地下停車場停車庫一般認定為是由開發商專有的，當然是共用設備。地下空間這一塊根據他的規劃用途和法律規定不同也有專有和共有的區分的，所以剛才楊律師所說的建筑物之內的專有和共有之外，我們在建筑物和建筑物之間還要存在這樣的一個區分。

      楊小紅：包括樓體之內有個別樓是有人防工程的，那可不是共有的，而是國家專有的設施。現在有很多業主就認為我們買房子的時候肯定人防工程也歸我們這個樓的業主，所以得歸我們使用，這個是錯誤的。

      專家解析：小區公共收益指什么？

      兩位嘉賓今天第一時間從自己各自專業的角度闡釋了大家都很關注的共有權的話題，那小區公共收益指的是什么？

      包華：小區的公共收益其實從最基礎角度上來說，就是一個小區內共有財產，也就是說共有設施設備，共有區域在經營使用過程中產生的收益，舉一個比較簡單的例子，比如說大家都能看到的電梯內或者樓梯廳里的廣告。 

      包華：比如說樓體外側的廣告或者說屋面上的廣告，這些廣告內容應該是業主共有的，當然業主可能有區分，比如說電梯內廣告應該是這棟樓的，樓宇外側廣告或者樓面廣告應該歸全體小區業主所有。比如說這個小區有一些場地的，那么這些場地平時在做經營活動的過程中，這種情況下場地的租金是業主共有的。再比如說我們大家可能都不太知道，一個小區內如果建筑物比較多的話，無線通訊公司會增強信號設備，一般情況下無線通訊公司增強設備的時候，都會跟我們的業主或者物業公司去承租一個加裝設備的空間，會有一個租金的發生，這個租金一次性付多年的，我看到有付五年、付十年的，這些也是業主共有的。

      包華：根據我們小區的設施設備的不同，一個社區的公共經營的收益、公共區域的公共設施的收益可能多少有所不同。北京市我所知道的小區里比較多的，一年的公共收益過百萬，少的可能幾萬塊、十幾萬塊都有，雖然這個錢跟房屋比較來說并不高，但如果對于全體業主而言這些錢其實它是不需要任何更多投入的一項收益。那么北京也好，外地也好，現在有一些物業服務企業是把這部分經營收益是返還給業主的，返還到建筑物專有的一個公共維修資金帳戶里去，按照專有部分的面積大家攤掉，也有一些地方業主表決說這個錢直接沖抵一個月或者一個半月的物業也有。    

      楊小紅：但是并不是說一個車位租了一百塊錢，那這一百塊錢就歸業主全體共有的。而應該還包括物業公司，因為他畢竟是作為管理者車位的管理者或者看車人，他應該有他的勞動成本和收益，不能百 分之百歸業主的。

      專家解析：該如何監管？

      廣大業主可能之前對這方面的關注就比較少，那小區的公共收益是不是應該定期的向業主委員會或者是廣大業主來做一個公布，然后接受業主的監督呢？

      楊小紅：物業管理相關公司應該最少跟全體業主每年有一次報賬。

      對物業公司的要求是至少每年有一次，但是現在目前是這么做的嗎？

      包華：在北京是這樣，北京是按照北京本地的物業管理辦法這一地方性的行政規章的要求來進行公布的，公布分兩大塊，第一大塊是物業服務費的收支情況，第二塊是公共區域、公共設施設備的經營的手指情況，分兩塊，那么根據當地的行政規章或者當地的立法不同，可能各個地方的要求也不太一樣。但是目前來講凡是政府有要求的或者當地有立法的，應該要推行的，如果沒有這些方面來講應該是取決于業主跟物業服務企業有約定。

      案例二、消費者有話說：廣告收益是否應該廣告牌所在樓棟的業主所有？

      有一位消費者業主方先生跟《天天315》反映，廣告排設置在他家的樓頂，由他們承擔著風險，況且能設置樓頂廣告的大部分是臨街的一些建筑物，這些建筑物的業主們大多承受著因為臨街所產生的噪音，處在一個很惡劣的外部環境之下，所以他認為樓頂產生的廣告收益理應歸這部分建筑物的業主所有。

      專家有話說：應屬于全體業主所有

      楊小紅：是這樣，樓頂是所有業主在購買房產的時候都包括在里面的公攤這個面積，而并不是說只有住頂層買樓頂，不住頂層的就沒買樓頂，不是這樣的，所以他這個是概念性錯誤，這個應該屬于全體業主所有。   

      包華：首先說屋面上的廣告是收益應該是全體小區業主共有的，而不僅僅是設置廣告的這棟樓或者設置廣告這棟樓的頂層業主自己所有的。為什么這么講，首先剛才方先生所反映的，建筑物這些臨街建筑物的業主是承受了一些外部惡劣環境的影響的，但是這個惡劣影響跟設置廣告本身沒有直接的關系，不設置廣告也會有這樣的因素影響，這是第一個。第二個因素來講我們現在所說的設置廣告更多體現在物理區域位置上，可能都會有先有后有內有外，在這種情況之下不可能說哪一棟樓就一定是外側的，跟別人能夠相對區分開，這個是很難區分開的。那么在這種情況下我個人理解樓宇的廣告肯定是全業主所有，但是如果是剛才方先生所談到的，因為你設定這個廣告在我的這一棟樓的屋面上，可能會給我這棟樓或者我這棟樓屋面的頂層的業主造成一些影響，這些影響消除的成本應該進入到廣告經營活動中的成本里面去，也就是說這棟樓的業主如果說他先開始防水都是自己掏公共維修基金的，但是如果說因為設置廣告位，造成了防水的破壞，剛才楊律師談到的，這棟樓的業主是可以不用動用公共維修資金的，而應該把這筆錢進入到廣告收入經營過程中的成本里面去，如果這戶頂層的業主因為因此遭受了一定的損失，比如說家里跑水了，給頂層業務進行賠償的錢也應該進入到成本里面去，所以這些業主不需要去承擔屋面防水破壞或者一些其他方面影響所導致的損失，這些損失都是有成本進行承擔的，也就是全體業主要承擔這部分成本。

      也就是說這個風險其實是不用靠個別的業主來承擔的，其實一旦有風險是應該有小區物業或者全體業主有這個承擔的成本在里面，你完全沒有這個風險的承擔，這點要特別給方先生和所有有方先生類似疑問的業主在這兒做一個澄清。

      案例三、消費者有話說：如何避免與物業公司間的利益糾紛？

      一個調整顯示，在絕大部分小區公共收益這筆錢都成為物業和業主之間產生矛盾的導 火 索，有人說收益明細是不是應該做一個公布，甚至有的物業公司為了避免矛盾從一開始就封殺商業廣告進入小區，雖然這種措施確實避免了沖突和矛盾產生，但是這樣一個經濟的大環境之下因噎廢食的做法顯然不可取，小區可以用某種方式做一個盈利，這樣也可以讓業主得到最 好 的副業上的盈利。那么有沒有可能設計和落實一些很合理的制度，能夠更充分的比如說既充分的利用小區的共有設備，共有部分，也獲取一些收益，又能避免出現物業公司和業主之間的沖突和矛盾呢？我不知道兩位有沒有常識過想一想什么方法？

      專家有話說： 建立業主委員會 可進行財務審計和經營審查

     楊小紅：我覺得首先要建立業委會，由業委會代表全體業主來跟物業公司進行協商如何進行，如何來進行相關的內容的操作，但是要說是把它完全統一模式，可能也不太實際。誠實信用體系在我們這個社會還應該廣大提倡。

      包華：首先按照法律規定而言，小區是不是進行公共區域公共設施設備的經營？決定權在業主，根據最高院的司法解釋，沒有業主授權經營方是除了扣除必要的合理的成本以外，是不能有任何收益的，也就是說如果沒有小區業主的同意和授權，任何一個經營方除非自己能夠證明有成本，比如說稅金、人員工資，物料、能源，除非他能證明出來，否則所有的錢都要退還給業主，這是所有經營方面臨的最大的法律風險，也是經營風險，所以經營方必須取得業主的授權和同意，這是第一大點，也就是業主必須要知道。

      第二大點來講業主作為小區的共有產權人，可以對經營方要求進行財務方面的審計以及經營行為的審查，如果物業服務企業不配合也可以通過訴訟，現在我們在北京或者在外地，都有業主或者業主委員會起訴經營方要求查賬、要求返還公共經營收益的內容，所以來說這個在法律上也是有保障的。

當然第三個方面我想可能從實際操作角度來說，業主是否有能力對于經營方的賬目進行核查，是否有這樣的業務能力和財務能力是一個問題。

      專家解析：業主委員會應該發揮什么樣的功效？

      包華：首先是組織，業主要共同決定比如說做還是不做或者選擇誰去做，或者如果我們聘用一方經營方，要給他什么樣的合作條件，這個都是要業主共同決定的，那么在這種情況下，首先業主委員會對于業主做出這樣的決定的話，要有一個組織的過程，因為我們業主不是一個人，我們是很多人，想做出一個共同的決定來的話是需要組織的，包括議題、議案的組織，這是第一部分。

      第二部分是溝通，也就是說業主委員會需要找到一個他從專業上、能力上、從以往的信用上和實際操作方面都能靠得住的這樣一個第三方機構，比如說他去找一家經營方，這個經營方可以是物業公司，也可以是一個廣告代理商，或者其他的什么樣一個機構。自己去做經營我覺得是很困難，業主委員會的委員們大家都是應該是兼職的，甚至是公益的。他自己去做經營可能會很困難，那么在這種情況下他可能需要找一個第三方，這個第三方往往會是物業服務企業或者其他的物業機構去做，但是物業業主委員會需要對這些第三方的合作機構去進行審查，去甄別。你的合作方式是什么？你的合作條件是什么？等等，合作要求―權利義務劃分，這些內容是要去溝通的。

      第三個方面是監督，也就是第三方如果要簽完約之后，進入到小區，進行這方面的一個經營活動的話，這個過程中業主委員會是要進行監督的，包括經營行為的監督，對于財務收支情況的監督，這個方面都是要有的。當然第四個方面如果一旦出現糾紛要處理糾紛，這些方面來講應該是一個業主委員會應當發揮的作用，但是目前來講想發揮這四點作用，業主委員會不做具體的經營只發揮這四方面的經營，其實也需要相當大的時間投入和比較高的專業能力。

      案例四、消費者有話說：樓道墻壁粉刷費用該誰來支付？

      北京有位朋友向《天天315》提出兩個具體的問題，想請教下直播間的兩位專家。第一，小區內的出租小賣部、衛生所、發廊這些收入歸誰所有？第二，樓道外門壞了，需要更換，還有就是樓道墻壁的粉刷，誰該來支付費用？

      專家有話說：應啟動專項維修資金 但須業主同意

      楊小紅：樓道門壞了，粉刷這些我覺得是公共維修基金里要支付的。

      楊小紅：還有他說的小賣部的出租，這個小賣部他沒說清楚這個房子的產權是誰的？如果是自己買我自己用，工商部門管理部門也同意我在這兒開小賣部，那肯定是歸我自己，不可能歸全體業主，如果這個是一個公攤的地方，那有可能就是一個看具體所在的位置，什么性質的房子。   

      包華：如果墻壁粉飾包括對于樓宇這個單元的一些公共設備進行更換維修的話，相當一部分是要動到公共維修資金，也有地方叫專項維修資金。但是動用這筆費用的時候，首先是要單元的業主要同意的。如果我說我要動用，你不讓我動的話，物業服務企業就很難做了，這是第一項。第二項剛才所談到的，我完全贊同楊律師的意見，首先要辨明開設這些經營場所的房屋產權到底歸屬于誰？如果確實沒有歸屬到個人或者企業這樣一個情況，甚至也不是國家的，那么就應該是小區共有的，因為我們關注一下法律上的規定就應該很清楚，專有的部分我們大家可以證明，專有部分有登記，都可以去證明或者是法律規定，反是不能證明為專有部分的就全是共有部分，如果證明為是共有部分的話，那么收益就是共有的。

      案例五、消費者有話說：業主享有權利是本身應具備哪些條件？

      如果說業主想要享有一些換權益享受該得的權益，本身應該具備哪些條件？有的時候可能業主本身不是很清楚，他是不是有這個資格去較那個勁，這一點很重要，比如說應該擁有哪些證件這個應該是基礎的。

      專家有話說：首先得房屋證件齊全

      楊小紅：首先你得是業主，你得有房產證，本身你還得有土地使用證，再有就是房屋契證。你要擁有這三證，但是有很多時候房契證見得比較少，因為契證實際上就是稅的東西，所以有的時候把契稅交給了賣房人，開發公司，開發公司你要不跟他要他也許就不給你這個東西，一般都應該交到稅務管理部門，但是你可以跟開發商要這個契證，基本上給的都是產權證和土地證，也有一部分我看到土地證也很少，只有一個產權證。

      楊小紅：現在沒有房產證的也很多，比如說買這個房很多年，房產證沒辦下來，但是我有合同，我有購買合同，實際上還是業主，身份還是沒有變，還是房屋的擁有者。

包華：我們購房人在購買的時候會簽署一個購房合同，購房合同會在政 府 機 關進行備案，尤其是一手房購買的時候，如果是期房的話肯定這個合同是要進行備案的，那么這個備案的內容和你后邊實際交付的情況如果是一致的話就沒有問題，肯定說明你是產權人。根據最高人民法院的司法解釋，我們購房人簽署了購房合同，支付了價款，實際取得了房屋，就視為業主了。另外如果說我們現在取得這個房屋本身的所有權不是通過買賣的方式，比如是法院判決這個房子歸我了，比如說家里人分割財產分成我的了，我拿著法院生效的判決書，也可以證明這個房屋是我的，可能產權證還是別人的，但是我拿的判決書是之后出臺的，而且是最 新的，生效的，那么我根據這個法院判決也可以證明房屋是我的，所以實際上來說即使是沒有證書也不意味著房屋就不能是您的，關鍵在于您根據哪個法律規定去證明。